V případě, že jako spotřebitel uzavíráte s podnikatelem smlouvu mimo obchodní prostory (například u Vás doma), svědčí Vám zvláštní ustanovení ohledně odstoupení od takové smlouvy. Ne vždy se však odstoupení obejde bez komplikací, jak ukážeme na případu naší klientky.
V této případové studii popisujeme, jak jsme úspěšně zastupovali naši klientku ve sporu s realitní kanceláří, která nechtěla uznat její odstoupení od smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitostí a následně vymáhala po klientce smluvní pokutu. Na konci studie poté naleznete praktické rady, jak popsaným problémům předcházet a také, jak je případně řešit.
Je důležité upozornit, že ač se tato studie týká sporu s realitní kanceláří, nelze ji chápat jako kritiku praxe realitních kanceláří. Jde pouze o popis konkrétního případu. Do stejné situace se může spotřebitel dostat ve vztahu s jakýmkoli podnikatelem, bez ohledu na předmět podnikání. Dále je třeba upozornit, že toto posouzení se týká případu, kdy jednou smluvní stranou je spotřebitel. V případě, že by šlo o vztah mezi podnikateli, je možné (a dokonce pravděpodobné), že by věc byla posouzena jinak. Právní řád poskytuje spotřebiteli výrazně vyšší ochranu, což byl jeden z hlavních důvodů úspěchu v této věci.
Na co se ve studii zaměřujeme?
Popis skutkového stavu, aneb Co se vlastně stalo? Právní argumentace realitní kanceláře a právní argumentace klientky. Právní posouzení ze strany soudů prvního a druhého stupně. Závěry pro další obdobné případy - poučení pro příště?
Popis skutkového stavu, aneb Co se vlastně stalo?
Klientka měla v plánu prodat svoji nemovitosti, kterou sama inzerovala. Na základě této inzerce ji u ní doma navštívily makléřky realitní kanceláře s nabídkou, že s prodejem pomůžou. V průběhu setkání se klientka rozhodla, že služeb realitní kanceláře využije. Její podmínka byla, že se bude jednat o nevýhradní zastoupení a nadále bude moci nemovitost inzerovat sama, případně prostřednictvím jiného zprostředkovatele. V této souvislosti byla klientce předložena smlouva, kterou po ujištění o tom, že se jedná o zastoupení nevýhradní, podepsala. Kopie jí ze strany makléřek nebyla předána.
V důsledku nestandardního chování makléřek se následně klientka obrátila na naši advokátní kancelář s žádostí o radu, jak postupovat, kdyby již ve smluvním vztahu nechtěla setrvat. Zpracovali jsme tedy pro klientku výzvu, na jejímž základě jí následně byla poskytnuta kopie smlouvy, ze které vyplynulo, že jde o zastoupení polovýhradní.
Klientka tedy byla v situaci, kdy mohla nemovitost inzerovat sama, ale nesměla využívat služeb jiného zprostředkovatele. Jelikož byla smlouva v rozporu s podmínkou klientky, rozhodla se od ní odstoupit. Poslední den lhůty k odstoupení zaslala klientka prostřednictvím e-mailu jedné z makléřek, se kterou smlouvu dojednala, odstoupení od smlouvy.
Na e-mail v následně reagováno tak, že odstoupení bylo označeno za neplatné. Důvod pro neplatnost byl shledán z důvodu, že ve smlouvě byla sjednána podmínka pro odstoupení. Toto muselo být učiněno prostřednictvím doporučeného dopisu zaslaného do sídla realitní kanceláře.
Klientka po zaslání odstoupení svépomocí nemovitost prodala, když se přímo na ni obrátil zájemce o koupi. Na základě tohoto prodeje realitní kancelář vyzvala klientku k zaplacení smluvní pokuty za zmaření zprostředkování. Zmaření bylo odůvodněno tím, že po odstoupení (které nebylo ze strany realitní kanceláře uznáno) neposkytovala součinnost. Tím tedy zabránila, aby došlo k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. V důsledku tohoto jednání nezískala realitní kancelář žádnou provizi. Jelikož klientka ve svém jednání ani v odstoupení od smlouvy neshledala žádné pochybení, smluvní pokutu odmítala uhradit. Celý spor tedy skončil až před soudem, kde byla klientka žalována na zaplacení smluvní pokuty ve výši 110 000 Kč.
Právní argumentace realitní kanceláře
V řízení o žalobě, na jejímž základě byla klientka žalována o zaplacení smluvní pokuty jsme ji po celou dobu zastupovali. Realitní kancelář svůj nárok zakládala zejména na argumentaci, že klientka nemohla platně odstoupit od smlouvy. Smlouva byla uzavřena v bytě klientky (mimo obchodní prostory), svědčila jí tedy zákonná možnost odstoupení dle § 1829 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též „OZ“). Dle tohoto ustanovení mohla klientka v postavení spotřebitele odstoupit od smlouvy o zprostředkování do 14 dnů od jejího uzavření.
Ze strany realitní kanceláře však bylo tvrzeno, že takové odstoupení bylo zatíženo další podmínkou, kterou bylo zaslání doporučeného dopisu do sídla společnosti. Realitní kancelář nepopírala, že odstoupení obdržela (řádné přijetí e-mailu naopak potvrdila). Tvrdila však, že klientka odstoupila e-mailem na adresu makléřky, se kterou smlouvu uzavřela. Nemohlo se tedy s ohledem na smluvní podmínku jednat o platné odstoupení a smluvní vztah dále trval. Jinými slovy realitní kancelář tvrdila, že pouze odstoupení prostřednictvím doporučeného dopisu na adresu sídla mohlo být platné.
V rámci tohoto smluvního vztahu, který dle názoru realitní kanceláře nikdy neskončil, měla poté klientka povinnost poskytovat součinnost (zejména umožnit prohlídky nemovitosti zájemcům o koupi). Neposkytnutí součinnosti, a tedy zmaření zprostředkování, bylo dle smlouvy zatíženo smluvní pokutou ve výši sjednané provize za zprostředkování. V rámci sporu byly vzneseny i jiné argumenty, tyto však nebyly pro rozhodnutí věci stěžejní a nejsou podstatné ani pro tuto studii.
Právní argumentace klientky
Klientka na rozdíl od realitní kanceláře zastávala názor, že odstoupení od smlouvy bylo učiněno v souladu s právními předpisy. Odstoupení bylo v prvé řadě zasláno na e-mailovou adresu makléřky, která předložila klientce smlouvu k podpisu. Šlo tedy o zástupce realitní kanceláře s dostatečnými oprávněními v rámci společnosti. Odstoupení bylo dále odesláno ve lhůtě 14 dnů od uzavření smlouvy. Bylo tak učiněno ve lhůtě stanovené právními předpisy. V neposlední řadě bylo přijetí e-mailu s odstoupením makléřkou potvrzeno, když na něj bylo reagováno, že nejde o platné odstoupení. Reakce na e-mail potvrzovala doručení projevu vůle klientky již nadále nebýt smluvně vázaná do sféry realitní kanceláře.
Jakékoli smluvní ujednání, které by pro klientku, jakožto spotřebitele, zakládalo povinnosti nad rámec zákona (v tomto případě povinnost zaslat odstoupení poštou) považovala klientka za neplatné v souladu s ust. § 1812 a 1813 OZ. Rozhodující z jejího pohledu byla skutečnost, že odstoupení se dostalo do sféry realitní kanceláře, druhá smluvní strana se s ním tedy mohla seznámit.
Argumentaci klientky podporovalo i znění čl. 11 odst. 1 písm. b) Směrnice Evropského parlamentu a Rady č. 2011/83/EU ze dne 25. října 2011 o právech spotřebitelů, která byla do našeho právního řádu implementována. Z tohoto ustanovení plyne: „Spotřebitel před uplynutím lhůty pro odstoupení od smlouvy informuje obchodníka o svém rozhodnutí odstoupit od smlouvy. K tomuto účelu může spotřebitel učinit jakékoli jiné jednoznačné prohlášení o svém rozhodnutí odstoupit od smlouvy.“ Klientka byla tedy přesvědčena, že nárok na smluvní pokutu vzniknout nemohl. Součinnost přestala poskytovat až poté, co od smlouvy odstoupila a touto smlouvou tedy nebyla již vázána.
Právní posouzení odstoupení ze strany soudů prvního a druhého stupně
Řízení o výše uvedené žalobě probíhalo na dvou stupních, přičemž u obou stupňů byla realitní kancelář neúspěšná. Soud prvního stupně zcela potvrdil argumentaci klientky, když konstatoval, že odstoupení je třeba považovat za platné a účinné. Bylo učiněno v zákonem požadované lhůtě, oprávněnou osobou a dostalo se do sféry realitní kanceláře. Kladení jakýchkoli dalších podmínek, zejména podmínky týkající se formy odstoupení, považoval soud prvního stupně za nepřípustné, zejména za situace, kdy bylo jednoznačně potvrzeno, že e-mail byl doručen do sféry realitní kanceláře, která tedy o odstoupení věděla.
Podstatné bylo dle názoru soudu to, aby se druhá smluvní strany o odstoupení dozvěděla, což bylo jednoznačně splněno. Soud prvního stupně výslovně uvedl: „Soud má za to, že z obsahu učiněného odstoupení je vůle žalované projevena dostatečně jasně a určitě a nedostatek sjednané formy nemůže mít v tomto konkrétním případě za následek neplatnost učiněného odstoupení od smlouvy, právě, jak bylo výše uvedeno, s ohledem na spotřebitelský charakter uzavřené smlouvy o zprostředkování, nadto mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaná od smlouvy odstoupila, tuto skutečnost žalobkyně nijak nerozporovala.“
Totožný názor zastával i soud odvolací, ke kterému se realitní kancelář, jakožto neúspěšný účastník řízení, odvolala. Soud druhého stupně řízení, na základě zpětvzetí žaloby ze strany realitní kanceláře zastavil. Ke zpětvzetí však došlo na základě posouzení soudu sděleného na jednání ve věci. Soud v průběhu ústního jednání, v rámci seznámení účastníků s jeho právními názoru konstatoval, že podmínka formy odstoupení nemůže být vůči spotřebiteli uplatněna a postačí jakýkoli projev vůle směřující k odstoupení (a ve výsledku by tedy postačovalo i odstoupení ústní). Je samozřejmě následně povinností spotřebitele prokázat, že odstoupil řádně a včas. Pokud ale tuto skutečnost prokáže, není forma odstoupení rozhodná.
Závěry a doporučení pro další obdobné případy – poučení pro příště?
Z této studie plyne několik zásadních závěrů pro každého spotřebitele, který uzavírá smlouvy mimo obchodní prostory (zejména ve vlastní domácnosti), bez ohledu na to, zda druhou smluvní stranou je realitní kancelář, poskytovatel energií či prodejce zboží.
- V prvé řadě je třeba vhodně zvolit smluvního partnera. Pokud na Vás druhá strana vyvíjí jakýkoli nátlak, aby došlo k uzavření smlouvy okamžitě a nechce Vám dát čas na rozmyšlenou a na seznámení se se smlouvou, je třeba zpozornět. Velmi často je v takové smlouvě nějaký problém v podobě ujednání, se kterým nepočítáte nebo které výslovně nechcete ve smlouvě mít. Řada obchodníků je schopná Vám potvrdit, že smlouva obsahuje všechny Vaše požadavky, i když tomu tak není.
- V případě, že smlouvu uzavřete a následně se (bez ohledu na důvod) rozhodnete, že ve smluvním vztahu nechcete pokračovat, máte jako spotřebitel ve většině případů právo od ní odstoupit. Je však třeba hlídat lhůtu pro odstoupení, která je ve většině případů 14 dnů od uzavření smlouvy, v případě kupní smlouvy poté od dodání zboží. Po uplynutí lhůty právo bez udání důvodu odstoupit zaniká. Uvedené lhůty však neplatí ve všech případech, lhůta může být v některých situacích i delší, v některých případech naopak odstoupit nelze (§ 1837 OZ). V případě pochybností se vždy obraťte na právního zástupce, pokud máte o smlouvě pochybnosti, ideálně ještě před jejím uzavřením.
- Pokud od smlouvy odstupujete, vždy zvolte formu, která je prokazatelná. Ač je za platné považováno i odstoupení ústní, v případě, kdy nebude druhou smluvní stranou uznáno, je na Vás, abyste skutečnost, že bylo odstoupeno, prokázali. Vždy tedy doporučujeme provést odstoupení písemnou formou (elektronicky či v papírové podobě).
- Odstoupení je též třeba zaslat správné osobě. Pokud máte pochybnosti, komu konkrétně odstoupení odeslat (například v případě odesílání e-mailu, kdy si nejste jistí vztahem adresáta k podnikateli), zasílejte vždy odstoupení na oficiální adresu podnikatele (zapsanou v živnostenském nebo obchodním rejstříku), případně prostřednictvím datové schránky do datové schránky podnikatele.
- I v případě, že odstupujete prostřednictvím dopisu, doporučujeme zaslat odstoupení i e-mailem na adresu, kterou podnikatel zveřejnil (například na svých webových stránkách). Dochází totiž k situacím (které naštěstí nejsou příliš časté), kdy podnikatel zpochybní obsah poštovní zásilky. takové zpochybnění je v případě e-mailu výrazně složitější, jelikož máte důkaz o obsahu odeslané zprávy. Nejjistější a nejprůkaznější formou je poté odstoupení prostřednictvím datové zprávy. Mějte však na paměti, že zprávy jsou ze systému datových schránek průběžně mazány (po uplynutí 90 dnů od možnosti seznámení se se zprávou, tedy od přihlášení) a je tedy třeba zprávu (včetně potvrzení o odeslání) zálohovat, případně využívat zpoplatněnou službu, na základě které dojde k prodloužení lhůty uložení.
- V případě, že podnikatel odstoupení od smlouvy neuzná a vymáhá vůči Vám nároky, o kterých jste přesvědčeni, že mu nevznikly, obraťte se na svého právního zástupce. Podnikatelé mnohdy využívají nátlakových metod, kterým spotřebitel často podlehne. Právní zástupce vás v rámci této komunikace zastoupí a tím dokáže tento nátlak na Vás eliminovat či alespoň výrazně snížit.
- V případě, že nemáte vlastního právního zástupce, neváhejte se ve výše uvedených situacích obrátit na nás! Rádi Vám s Vaším problémem pomůžeme. Kontaktovat nás můžete ZDE.
