S červencem vstoupil v platnost nový stavební zákon, který má za sebou léta příprav a schvalovacích koleček. Jeho primárním cílem je zjednodušení a zrychlení procesu povolování staveb prostřednictvím digitalizace stavebního řízení. Jestli digitalizace znamená opravdu konec obíhání úřadů, ukáže až sama praxe. Základní souhrn nejdůležitějších změn, které nový stavební zákon přináší, jsme promítli do prvního dílu našeho seriálu. Změnám na stavebních úřadech a Portálu stavebníka jsme věnovali díl druhý. Zajímá vás, co přináší nový stavební zákon do oblasti kategorizace staveb a stavebních povolení?
O tom, že dochází k novému dělení staveb, jsme psali už loni v článku Klasifikace staveb dle stavebního zákona. Opakování je však matka moudrosti, takže ve zkratce téma nakousneme i zde, hlavně v souvislosti s navazujícím tématem stavebního řízení.
Nový stavební zákon rozlišuje tyto kategorie staveb:
Specifika jednotlivých kategorií staveb rozebereme i níže – v části ohledně stavebního řízení.
Orientovat se ve všech změnách, které nový stavební zákon přináší, může být obtížné. Máte zájem o praktické školení, nebo workshop? Napište nám ↗.
Zásadní změnou v novém stavebním zákoně jsou způsoby, jakými dosáhnout legální realizace stavby. Původní stavební zákon měl tři režimy: stavby, které není třeba jakkoli oznamovat, stavby ohlašované a stavby povolované. Nový stavební zákon však ruší princip ohlašování a mluvíme tak jenom o stavbách, jejichž realizace se stavebnímu úřadu nemusí oznamovat, a o stavbách, které musí úřad povolit.
I když na první pohled dochází k velké změně, na průběh stavebního řízení to natolik zásadní dopad mít nebude. I přes změnu terminologie a změnu průběhu se totiž nový stavební zákon svojí úpravou blíží té staré.
I podle nového stavebního zákona máme stavby, které se stavebnímu úřadu nemusí jakkoli oznamovat. V tomto případě jde o stavby drobné, které lze většinou provádět svépomocí. U ostatních staveb je naopak obvykle potřeba, aby je realizoval stavební podnikatel.
Co se týče ostatních staveb, zde už zákon nerozlišuje ohlášení a povolení. Všechny ostatní stavby se pouze povolují, existují zde však stále rozdíly mezi jednotlivými typy staveb. U staveb jednoduchých je stanovena kratší lhůta pro rozhodnutí o návrhu na povolení – a to v délce 30 dní, tedy v totožné lhůtě, ve které měl stavební úřad vydat souhlas s provedením ohlášené stavby. V ostatních případech je lhůta pro rozhodnutí stanovena na 60 dní, tedy totožně jako u staveb, které se dle starého stavebního zákona povolovaly. Lhůty může stavební úřad opět prodloužit z několika důvodů: ve složitých případech, v případech nařízeného ústního jednání a v případech s velkým počtem účastníků.
Stavbu lze nově povolit i v rámci takzvaného zrychleného řízení. O zrychlené řízení musí stavebník požádat a musí být splněny i další podmínky dle § 212 nového stavebního zákona (například musí být vydán územní plán, nesmí jít o záměr EIA a další). V takovém případě stavební úřad vydá povolení jako první úkon v řízení. I když zákon pro zrychlené řízení nestanovuje pevnou lhůtu, lze očekávat, že bude rozhodováno dříve než v rámci klasického řízení, cílem je rozhodování v řádu dnů.
Hledáte právní pomoc v této oblasti? Napište, my se ozveme zpátky. ↗
Kategorizace staveb má vliv také na jejich následnou kolaudaci. Nutnost kolaudačního řízení se opět liší podle typu staveb.
Zákon stanoví, že kolaudační řízení není třeba vést u staveb, které nevyžadují povolení, tedy u staveb drobných. Dále dle zákona ve většině případů nevyžadují kolaudaci ani stavby jednoduché. Jsou zde však podstatné výjimky, dle kterých se kolaudaci nevyhnete u staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci, u sklepů a garáží. I když tedy splní kritéria pro stavbu jednoduchou, kolaudace se jich týkat bude. Kolaudace je dále potřeba i v případě stavebních úprav pro změny v užívání části stavby, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby a nemění se její vzhled (jde o změny záměru před dokončením, které nevyžadují povolení).
Stavby, které nevyžadují kolaudaci, můžete užívat po dokončení pouze na základě oznámení stavebnímu úřadu.
U ostatních staveb, které nejsou uvedeny výše, je vyžadováno kolaudační řízení, které se zahajuje na žádost. V jeho rámci poté stavební úřad prověří soulad skutečného provedení s vydaným povolením a pokud je vše v pořádku, vydá kolaudační rozhodnutí. Toto by vždy mělo být vydáno do 45 dnů od žádosti (30 dní má úřad na provedení kontrolní prohlídky a poté 15 dní na vydání rozhodnutí). V určitých případech lze ale rozhodnutí vydat i bez kontrolní prohlídky.
Zákon opět zavádí zrychlené řízení, a to v rámci takzvaného rekolaudačního řízení. Rekolaudační řízení spočívá v povolení změny v užívání stavby nebo její části, ale pouze v případech, kdy změna není podmíněna úpravou stavby, která by vyžadovala povolení. Pro zrychlené řízení v rámci rekolaudace opět platí, že rozhodnutí je vydáno jako první úkon v řízení.
Novinky se objevují i v otázce odstraňování staveb. K odstranění může dojít buď na žádost samotného stavebníka, kdy jde o odstranění dobrovolné, nebo z rozhodnutí stavebního úřadu. K tomu se může úřad uchýlit zejména při existenci černých staveb, tedy staveb realizovaných v rozporu s vydaným povolením, bez povolení nebo v rozporu s právními předpisy. Dalším důvodem pro odstranění je například situace, kdy stavba ohrožuje zdraví a život osob nebo zvířat.
Pokud jde o odstranění na žádost stavebníka, tuto je třeba podat vždy, kdy má být odstraněna stavba vyžadující povolení, nebo stavba obsahující azbest. Za splnění podmínek § 247 pak lze rozhodnutí o odstranění vydat ve zkráceném řízení (i když takto není výslovně označeno, opět je rozhodnutí vydáno jako první úkon v řízení). V případě, že není žádný problém, stavební úřad odstranění povolí.
Druhou možností je odstranění z rozhodnutí stavebního úřadu, které je zajímavé zejména z pohledu černých staveb. V této oblasti totiž došlo ke změnám. Pokud někdo realizuje černou stavbu, ještě to neznamená, že dojde k jejímu odstranění, to je až posledním krokem. U černé stavby totiž může také dojít k její legalizaci.
Legalizace černé stavby spočívá v tom, že tato stavba, i když byla původně postavena v rozporu s povolením, bez povolení nebo v rozporu s právními předpisy, je následně po splnění předepsaných podmínek povolena. Cílem nového stavebního zákona bylo legalizaci zpřísnit, což se skutečně povedlo. V původním znění byly dokonce podmínky ještě podstatně přísnější, než jsou nyní, i tak však bude legalizace komplikovanější než doposud.
Nejste na to sami. Nabízíme komplexní právní servis pro realitní kanceláře ↗.
Žádost o legalizaci musí být v prvé řadě podána ve lhůtě do 30 dnů ode dne zahájení řízení o odstranění. Později podané žádosti nelze vyhovět. Žádost lze ale samozřejmě podat i před zahájením řízení o odstranění. Pro dodatečné povolení musí být splněny i další podmínky, v prvé řadě k ní samozřejmě musí být doloženy všechny listiny a informace, jako v případě samotné prvotní žádosti o povolení, kdyby šlo o řádné řízení. K tomuto ale přistupují další podmínky:
V tomto díle jsme se věnovali kategorizaci staveb dle nového stavebního zákona a dále jednotlivým řízením týkajícím se staveb tak, jak po sobě následují. Změny v těchto oblastech, i když se mohou na první pohled jevit jako zásadní, nejsou ve svém důsledku až tak velké.
Samozřejmě, že režim ohlašování stavby dle starého stavebního zákona byl méně „formální“, ale pro většinu stavebníků jsou primární lhůty pro vydání rozhodnutí, které pro jednotlivé kategorie staveb nový stavební zákon v podstatě kopíruje. Opět platí, že změn je v zákoně více, pro většinu osob jsou však nejdůležitější ty, které jsme uvedli výše, a také v praxi se s nimi setkáte nejčastěji. Koncem srpna se můžete těšit na další díl, který bude tentokrát řešit změny v oblasti územního plánování.
Možnost řešit reálné problémy skutečných lidí je činnost, která mě naplňuje. Ve své praxi jsem se původně věnoval zejména právu exekučnímu, v posledních letech se však mojí specializací stala civilněprávní agenda. Zabývám se především právem nemovitostí, ale také poskytuju konzultace v oblasti e-commerce.
