Současná ekonomická realita způsobuje ve společnosti velké množství změn, které se nevyhnuly ani oblastí nemovitostí. Pravidelně se v médiích můžeme dočíst, že lidé s ohledem na zdražování a rostoucí sazby u hypotečních úvěrů začínají preferovat nájemní bydlení před vlastnictvím nemovitosti. Přitom ještě dva roky zpátky bylo něco takového nepředstavitelného, a naopak trendem bylo nemovitost vlastnit a nájem byl vnímán většinou lidí jako nouzové řešení.
Často se mluví také o nepříznivých ekonomických dopadech na společnosti, ať už na výrobní či jiné. Téměř každý byl postižen snižující se hodnotou peněz, což mělo dopad do finančních toků společností. Na to samozřejmě musí společnosti reagovat, aby jejich podnikání bylo zachováno. A tak i v tomto případě dochází k situacím, kdy společnosti před vlastnictvím nemovitosti nebo jejich souborů (například výrobních areálů) začínají preferovat nájemní vztah.
Jak však situaci řešit v případě, kdy společnost nemovitosti vlastní, tyto chce i nadále využívat, ale zároveň potřebuje získat peněžní prostředky na překlenutí aktuální nepříznivé situace? Přesně pro tyto případy slouží smlouva označovaná jako Sell & Rent, neboli smlouva o prodeji (koupi) a pronájmu nemovitosti. Jelikož nejde o zcela běžný smluvní typ, popíšeme si ho v tomto článku.
Zjednodušeně by se dalo říct, že jde o kombinaci smlouvy kupní a smlouvy nájemní. Toto zjednodušení by však zcela neodpovídalo tomu, o jakou smlouvu skutečně jde.
V oblasti nemovitostí určených pro bydlení se totiž často smlouva kupní a nájemní kombinují v tom smyslu, že se nájem sjednává pro kupující stranu do doby, než dojde k uhrazení kupní ceny a k převodu nemovitosti v katastru nemovitostí. Jde tedy o překlenutí doby, po kterou ještě kupující není vlastník nemovitosti, ale chce ji užívat.
Takto ale Sell & Rent nefunguje. Principem smlouvy naopak je, že nájemcem prodávané nemovitosti se stane prodávající, kupující je tedy kupuje za účelem zisku z nájemného v dlouhodobém horizontu. Na první pohled se může tento vztah zdát nelogický, vždyť řadu let platilo, že vlastnit nemovitost je lepší, než ji mít pronajatou.
Představte si ale situaci, kdy jste společnost, která vlastní areál v hodnotě desítek či stovek milionů, ale nemá aktuálně finance na vlastní provoz. V takové situaci řešíte, zda podnikání ukončit, nebo v dlouhodobém horizontu sice zaplatit více, ale podnikání udržet. V takovém případě se daná volba už nezdá tolik nelogická.
Pojďte se podívat na naši nabídku služeb v nemovitostech ↗
Jak bylo uvedeno již výše, i když jde fakticky o kombinaci dvou základních typů smluv, má řadu specifik. Alespoň ta základní uvádíme v tomto článku níže.
Obecně platí, že vlastník nemovitosti si s ní může dělat téměř co chce. Pokud tedy koupím nemovitost, mohu s ní v souladu s právními předpisy nakládat dle libosti. Toto však v případě Sell & Rent smlouvy není žádoucí. Je totiž třeba pamatovat na to, že prodávající často prodává velký areál, který je složen z řady pozemků a staveb, které fungují pouze dohromady. Jednotlivé pozemky jsou často vůči sobě zatíženy věcnými břemeny nebo jde o pozemky, které jsou rozlehlé a šly by ekonomičtěji využít při jejich rozdělení a následném prodeji.
Je proto zcela klíčové, aby smlouva řešila závazek kupujícího, že nemovitosti ponechá ve stavu, v jakém je nabyl. Nebude tedy bez souhlasu prodávajícího odstraňovat žádné stavby nebo naopak žádné přistavovat, nebude vymazávat věcná břemena či nebude pozemky dělit na menší celky. Jedině tak může i nadále prodávající nemovitosti užívat jako do doby prodeje.
Je také třeba pamatovat na to, že prodaný areál bude i nadále používat prodávající, který s ním může často mít své plány. Může například uvažovat o jeho rozšíření, vybudování solárních panelů či vybudování účelových komunikací.
Tyto investice sice nemovitosti v důsledku zhodnotí, některé však mohou být natolik specifické, že vlastně pro kupujícího nemají praktický význam a fakticky pro něj tedy o zhodnocení nejde. Může jít o případy, kdy je vybudována specifická stavba, jen pro potřeby prodávajícího (například obilné silo nebo pevně ukotvený jeřáb). Ve smlouvě je tedy třeba velmi dobře specifikovat, jaké investice musí být provedeny, jaké mohou být provedeny a jaké naopak ne.
Je též třeba specifikovat, kdo bude tyto investice hradit, jak se strany dohodnou na typu a výši investic apod. Pokud jde o trvalé hodnoty (například již uvedené stavby), je také třeba vyřešit, jaký bude jejich osud po skončení nájmu (zejména v situaci, kdy je hradí prodávající, tedy nájemce).
Na žádnou z výše uvedených situací neexistuje univerzální pravidlo, protože je vždy třeba nastavení přizpůsobit danému vztahu a ekonomickým záměrům obou stran. Někdy bude lepší, aby měl nájemce volnou ruku a vše si financoval, někdy naopak bude lepší, aby o všem rozhodoval pronajímatel.
Do smlouvy sice můžete uvést, že kupující se zavazuje nemovitosti po nějakou dobu neprodat, málokdy se však povede, aby tento závazek trval po stejnou dobu, jako nájem (který může být sjednán i na desítky let). Další věcí je, že takové ujednání je účinné mezi stranami a nevyvolává účinky vůči třetím stranám či katastru.
Lze samozřejmě zřídit věcněprávní zákaz zcizení, toto však často narazí na nevoli kupujícího, který nechce, aby byl tolik omezen v dispozici s nemovitostmi, které za nemalé finanční prostředky koupil. Proto jako velmi dobrý institut slouží předkupní právo ve prospěch prodávajícího (nájemce).
Je třeba si uvědomit, že nájemce je často na využívání nemovitostí ekonomicky závislý a nemůže tedy riskovat, že o možnost jejich využívání přijde. Předkupní právo mu proto dává určitou míru jistoty, protože v případě, kdy by chtěl kupující nemovitosti prodat, musí je přednostně nabídnout prodávajícímu. Ten poté může zvážit, zda je koupí zpět, nebo ne.
Ani nájemní vztah není zcela běžný. Jedním z hlavních specifik je například to, že jde opravdu o dlouhodobý nájem, v řádu desítek let, s dlouhými výpovědními dobami. Od toho se odvíjí řada specifik.
Ve smlouvě je tedy třeba velmi dobře vyřešit například otázku zvyšování nájemného. U takto dlouhodobé smlouvy obvykle nestačí pouze možnost navýšení o inflaci, protože tím by se snižovala atraktivita pro kupujícího (pronajímatele). Je tak třeba velmi dobře nastavit proces změn nájemného, aby byl pro obě strany srozumitelný, transparentní a dával ekonomický smysl.
Velmi důležitou otázkou je také údržba a úpravy předmětu nájmu. Výše jsme řešili stavby, jejich zřizování či odstraňování, stejně důležité je však řešit úpravy vnitřních prostor. Nájemce například potřebuje novou montážní linku, aby mohl rozšířit výrobu, případně potřebuje nějaké části předmětu nájmu odstranit kvůli kapacitním důvodům.
Je tedy potřeba velmi dobře nastavit pravidla pro tyto situace, a to tak, aby nebránily činnostem a rozvoji nájemce, ale zároveň nepoškozovaly pronajímatele. Opět lze jen velmi obtížně najít obecnou poučku, co funguje a co ne, protože každý případ je jiný a specifický. Určitě však není vhodné nastavit tak, že bude řešeno dle dohody stran, je opět třeba nastavit pevná a jednoznačná pravidla.
Poslední velkou otázkou, kterou je třeba řešit, je pojištění předmětu nájmu. Nemovitost je sice ve vlastnictví pronajímatele, ale i nájemce v ní má často zařízení značné hodnoty. Strany mezi sebou tedy musí vždy dobře nastavit, jak bude předmět nájmu pojištěn (jaký typ pojistky), kdo bude pojištění hradit, případně jak se budou podílet na nákladech na pojištění. Důležité také je, kdo obdrží pojistné plnění v případě pojistné události.
Jak je z řádků výše zřejmé, v případě Sell & Rent smlouvy nejde o jednoduchou záležitost. Smlouva samotná má pravidelně desítky stránek (u složitých celků i vyšší desítky stránek), a nejde tedy o smlouvu, kterou by šlo nastavit jako vzor k doplnění.
Velká část smlouvy je o obchodním vyjednávání, protože jde v prvé řadě o obchodní vztah. Ani sebelepší obchodní dohoda však nemůže fungovat, pokud není správě „přenesena na papír“, tedy popsána ve smlouvě. U tohoto typu smluv lze tedy jednoznačně doporučit zapojení právníka, a to ideálně už do obchodních jednání. Obchodní dohody jsou totiž často velmi komplexní a pro jejich správnou implementaci do smlouvy je velmi důležitá znalost řady detailů.
V případě, že byste měli o přípravu Sell & Rent smlouvy, či její vyjednávání zájem, obraťte se na nás, rádi pomůžeme!