Právo nemovitostí. Pro mnohé na první pohled jednoduchá oblast s přesně stanovenými pravidly. Jenže v průběhu existence nemovitosti existuje mnoho nástrah, které je potřeba řešit. Přinášíme tři zajímavosti, které se vám mohou v praxi hodit. Nemusíte se bát, nejde o žádnou nudnou teorii, ale o hezké praktické příklady.
Vlastníkem nemovité věci se kupující nestává okamžikem podpisu kupní smlouvy (jak by někomu mohlo připadat logické), ale až zápisem do katastru nemovitostí. K takovému zápisu je však zapotřebí podat návrh na vklad, s nímž se občas pojí vleklé potíže.
Stalo se vám, že váš návrh na vklad do katastru nemovitostí nebylo možné povolit a provést? Poradíme vám, jak postupovat, aby vše netrvalo věčnost. Ukážeme si to na příkladu Petra.
Jako první se Petr obrátil na katastrální úřad, který jeho návrh posuzoval, a nechal si vysvětlit, v čem je problém a jak ho řešit. Zjistil, že jeho návrh obsahuje neodstranitelné vady, a tudíž mu katastrální úřad nabídl zastavení řízení.
Následně vzal Petr svůj návrh na vklad zpět. Současně se vzdal svého práva na odvolání, čímž celý proces zkrátil minimálně o 15 dní, které odpovídají právě lhůtě pro odvolání. Zpětvzetím návrhu se sice připravil o zaplacený správní poplatek, ale o ten by přišel i v případě zamítnutí.
Katastr poté řízení zastavil a Petr návrh na vklad mohl podat znovu.
Katastrální úřad by návrh na vklad zamítnul. To by v praxi znamenalo, že by od doručení rozhodnutí začala běžet třicetidenní lhůta pro podání žaloby. Tuto lhůtu by nebylo možné nijak zkrátit, tudíž by si Petr musel počkat.
Přípravě návrhu na vklad je nutno věnovat náležitou pozornost. Pokud se i přesto vloudí chybička, nejlepším řešením je vzít návrh na vklad okamžitě zpět, vzdát se práva na odvolání a poté návrh na vklad podat znovu (a lépe).
Většina lidí si myslí, že vkladové listiny (typicky kupní smlouva) pro katastr musí mít úředně ověřené podpisy a pokud tomu tak není, tak je třeba vše sepsat a podat znovu. Není to ale pravda.
Nebudeme vám nic nalhávat, opatřit listinu úředně ověřeným podpisem je stále to nejbezpečnější a nejjistější řešení, jenže ne vždy má člověk možnost nebo chuť chodit na poštu, k notáři, nebo k advokátovi. V takových případech katastrální zákon a katastrální vyhláška nabízí více řešení.
Nejméně pohodlné je osobní ztotožnění před katastrem. Pokud listinu podepíšete jen obyčejně a doložíte ji katastru, přijde vám za pár dní výzva, ať se na katastr dostavíte a ten provede ztotožnění. Upřímně, toto moc ulehčení není, ale mohou nastat situace, kdy člověk opravdu podpis ověřit nemůže (například je v nemocnici a nesežene nikoho, kdo by mu podpis na místě ověřil), ale potřebuje řízení zahájit.
Ověřený podpis lze nahradit i podpisovým vzorem u katastru. Ten pak funguje jako podpisový vzor u banky – katastr podpis na vzoru a na listině porovná a pokud nemá pochybnosti o totožnosti, považuje ho za pravý.
Toto řešení dává smysl například u investorů, kteří provádí nákupy a podepisují desítky smluv. Typicky tyto vzory používají banky, které opakovaně vystavují potvrzení o zániku zástavního práva.
Málokdo ví, že úředně ověřený podpis lze nahradit i podpisem elektronickým, pokud splňuje podmínky § 64 katastrální vyhlášky. Podmínkami vás tady nechceme zatěžovat, je však dobré vědět, kde je hledat. A i když prozatím neplatí elektronický podpis = podpis úředně ověřený, v některých případech (třeba právě u katastru) může mít stejný efekt.
Jeho využitelnost není ani tak v případě smluv (které se stále nejčastěji uzavírají osobě), ale například u jednostranných potvrzení o zániku práva (zástavního, předkupního). Pokud oprávněný nemá uložený podpisový vzor, může pro něj být možnost elektronického podpisu výrazně pohodlnější, než úřední ověření, především když vydává potvrzení ve více případech a pravidelně.
Při koupi nemovitostí často nastává situace, kdy nedochází k prodeji celé nemovitosti, ale pouze její části. Aby mohl být takový prodej realizován, je potřeba nechat vyhotovit geometrický plán. Samotné vyhotovení plánu má řadu náležitostí, ale ty vás nemusí příliš trápit, každý geodet ví, co musí geometrický plán splňovat.
Co za vás ale už geodet nevyřeší je příprava smlouvy na základě geometrického plánu a návrh na vklad. Obojí má několik specifik.
V prvé řadě je třeba dbát na správnou identifikaci nemovitosti. Jelikož jde o nemovitost nebo část, která teprve vzniká, je třeba ji vždy identifikovat číslem nově vznikající parcely a odkazem na geometrický plán, na základě kterého vzniká. Někdy dochází pouze k oddělení dílu, který je označen například jako „a“. V takovém případě doporučujeme uvést, od jaké nemovitosti se odděluje a ke které přirůstá, protože tento díl nebude nikdy v katastru zapsán samostatně.
Při podání návrhu na vklad je důležité opět uvést nemovitost, případně díl, který se převádí s odkazem na geometrický plán. Pokud tedy například převádíte díl „a“, který se odděluje od nemovitosti parc. č. 25, v návrhu na vklad bude předmětem převodu parc. č. 25/a. Geometrický plán musí být vždy spojen se smlouvou jakožto vkladovou listinou, a to neoddělitelným způsobem. Geometrický plán nelze konvertovat, proto je třeba podat poštou, nebo osobně.
V neposlední řadě bude nezbytné předložit další dokumenty.
Výše uvedené případy jsou pouze základy, smlouvy s geometrickými plány jsou velmi specifické a je vždy dobré je konzultovat s právníkem.
Neváhejte se nám ozvat. Náš kolega Roman Tomek se vám bude naplno věnovat.
Nebo nám prostě napište na office@sedlakovalegal.com a my vám s vaším problémem rádi pomůžeme.