Orientovat se ve všech novinkách, které nový stavební zákon přináší, může být pro laika obtížné. Našim klientům z řad realitních kanceláří, developerů a stavebních firem přinášíme vždy čerstvé informace z této oblasti, pořádáme školení a workshopy a shrnutí toho nejdůležitějšího chceme dostat i k široké veřejnosti. O změnách ve stavebním zákoně ↗ jsme psali na konci června a nyní přichází druhý díl seriálu, který si posvítí na stavební úřady, Portál stavebníka a vydávání stanovisek pro stavební řízení.
Kolem stavebních úřadů vznikalo patrně největší haló. Hlavním problémem při orientaci v novém stavebním zákoně pro většinu lidí je, že zákon ještě před plnou účinností, která nastala 1. 7. 2024, prošel hned několika novelizacemi. Ty se podstatně dotkly právě organizace stavebních úřadů.
V původním návrhu zákona se počítalo se vznikem státní správy stavebních úřadů, v jejímž čele bude stát Nejvyšší stavební úřad a jemu budou na úrovni krajů podřízené krajské stavební úřady. Toto platilo až do první poloviny roku 2023, kdy došlo k finálnímu rozhodnutí o zrušení nové organizace stavebních úřadů a k návratu k původní koncepci: tedy zachování stavebních úřadů na úrovni obcí s nadřízenými krajskými stavebními úřady.
Ke dvěma novinkám přece jen došlo, přičemž jedna je přímým důsledkem nového stavebního zákona, druhá poté důsledkem nepřímým.
Přímým důsledkem nového stavebního zákona je vznik Dopravního a energetického stavebního úřadu. Do styku s tímto úřadem se budou typicky dostávat větší podnikatelé, jelikož vykonává svoji působnost jakožto stavební úřad ve věcech vyhrazených staveb. Jaké stavby patří mezi vyhrazené, jste se mohli dočíst v článku Klasifikace staveb dle stavebního zákona ↗, budeme se jim ale věnovat i v rámci tohoto seriálu. Obecně se však jedná o stavby, které plní veřejně prospěšný účel. Jde například o stavby dálnic, drah, stavby pro civilní letectví. Dotčené budou i například fotovoltaické elektrárny s celkovým instalovaným elektrickým výkonem výrobny elektřiny nad 5 MW, tedy ty největší. Běžné fotovoltaické elektrárny, například na střeše rodinného domu, Dopravní a energetický stavební úřad řešit nebude.
Nepřímým důsledkem je vznik centralizovaného stavebního úřadu pro město Brno, o kterém rozhodli koncem roku 2023 zastupitelé města. V rámci Brna tedy zanikají stavební úřady v jednotlivých městských částech a vzniká jeden, centrální, který bude celou agendu řešit. Odůvodněním pro tento krok byl právě nový stavební zákon a s ním spojená digitalizace, která má centralizaci stavebního úřadu usnadnit.
Chcete proškolit? Připravíme vám workshop o novém stavebním zákoně na míru. Ať už jste realitka nebo developer. Ozvěte se Romanovi ↗.
S tématem stavebních úřadů úzce souvisí i další novinka, a to hojně diskutovaný Portál stavebníka. Předmětem diskuzí byl především proto, že do jeho přípravy zasáhl Úřad pro ochranu hospodářské soutěže a pozastavil plnění smlouvy s vývojářem systému v budoucnu. Panovaly obavy, zda se podaří portál včas spustit a zda bude vůbec funkční.
Podařilo se a k 1. 7. 2024 však byla současná verze portálu spuštěna a jeho prostřednictvím lze již činit podání vůči stavebním úřadům. Portál jako takový je důsledkem digitalizace stavebního řízení a slouží k elektronické komunikaci se stavebními úřady, k podávání žádostí a ke sledování průběhu stavebního řízení. Je tedy určitě pozitivním krokem vpřed a nezbývá než doufat, že zákaz plnění smlouvy ze strany ÚOHS nebude mít na celý systém negativní dopad.
Cílem nového stavebního zákona je zrychlení a zjednodušení stavebního řízení. Na posouzení toho, zda se tento cíl podaří naplnit, je ještě velmi brzy, nicméně jedna pozitivní změna, která k tomuto cíli může vést, zůstala trochu stranou pozornosti.
V případě odvolání podle starého stavebního zákona totiž odvolací stavební úřad mohl buď původní rozhodnutí zrušit a řízení zastavit, nebo zrušit a vrátit věc původnímu stavebnímu úřadu, nebo rozhodnutí změnit. Není asi třeba zdůrazňovat, že zrušení rozhodnutí a vrácení, které rozhodně nebylo výjimečným postupem, celé řízení velmi protahovalo. Dle nového stavebního zákona je však odvolací stavební úřad v případě řízení o žádosti (tedy například žádosti o vydání stavebního povolení) povinen nesprávné rozhodnutí přímo změnit. Tato, pro někoho možná na první pohled nepříliš podstatná změna, může rychlost stavebního řízení velmi pozitivně ovlivnit a podstatně omezit průtahy, které v průběhu řízení vznikají opakovaným rušením a vracením rozhodnutí.
Neztrácejte se v paragrafech. Nabízíme komplexní právní servis pro realitní kanceláře ↗.
Oblast vydávání stanovisek pro stavební řízení by sama o sobě vydala na samostatný článek, jelikož jde o problematiku, která stavebníkům přidává vrásky na čele. I v této oblasti však došlo k několika změnám.
Velkou změnou, s potenciálem zjednodušit a zrychlit stavební řízení, je zavedení institutu jednotného environmentálního stanoviska. Není upraveno přímo ve stavebním zákoně, ale v zákoně č. 148/2023 Sb., o jednotném environmentálním stanovisku. Jelikož se však vydává primárně pro účely stavebního řízení, informace o něm do tohoto článku jednoznačně patří.
Jak bylo uvedeno výše, cílem tohoto stanoviska je zjednodušení pro stavebníky. Stanovisko sjednocuje posouzení, o která by jinak bylo třeba žádat podle několika zákonů v oblasti ochrany životního prostředí a zdraví. Jak uvádí na svém webu Ministerstvo životního prostředí, jednotné environmentální stanovisko se vydává namísto až 26 správních úkonů obsažených v 9 různých zákonech z oblasti životního prostředí. Jde například o zákon o ochraně ovzduší, zákon o vodách nebo zákon o posuzování vlivů na životní prostředí.
Dílčí změna se týká také oblasti koordinovaných závazných stanovisek. Tento institut, kdy jeden dotčený orgán státní správy vydá jedno koordinované závazné stanovisko ohledně všech dotčených veřejných zájmů, které hájí, zavedl již předchozí stavební zákon. Nový stavební zákon potom úpravu v podstatných bodech přebírá. Ke změně však dochází v případě doby, po kterou je koordinované závazné stanovisko platné. V dřívější právní úpravě nebyla obecná doba platnosti stanovena, byla stanovena jen pro konkrétní případy (například 2 roky v případě závazného stanoviska orgánu územního plánování), pokud uvedena nebyla, bylo platné do doby změny poměrů, ze kterých úřad při vydání vycházel. Nový stavební zákon však obecnou dobu platnosti stanovuje, a to v délce 5 let od vydání. Stále ale platí, že jiné zákony mohou pro závazná stanoviska určit jinou dobu platnosti, například stanovisko dle zákona o posuzování vlivů na životní prostředí je platné 7 let ode dne jeho vydání.
V tomto díle jsme shrnuli zásadní změny v oblasti stavebních úřadů a stanovisek. Změn je samozřejmě více, ale snažili jsme se vybrat ty nejdůležitější. Pokud vás článek zaujal a stavební zákon je i vaším tématem, můžete se těšit na další díl, na kterém už začínáme pracovat. Ten se bude věnovat změnám v oblasti staveb, a to jak jejich klasifikace, tak změnám v oblasti stavebního řízení.
Možnost řešit reálné problémy skutečných lidí je činnost, která mě naplňuje. Ve své praxi jsem se původně věnoval zejména právu exekučnímu, v posledních letech se však mojí specializací stala civilněprávní agenda. Zabývám se především právem nemovitostí, ale také poskytuju konzultace v oblasti e-commerce.
